Taxe de 3 % sur les biens immobiliers : une obligation déclarative à ne plus oublier
Détenir un immeuble au travers d'une société peut, en théorie, déclencher une taxe annuelle égale à 3 % de sa valeur vénale. Pour un immeuble valorisé 1 million d'euros, l'enjeu théorique est donc de 30 000 euros par an. En pratique, heureusement, de nombreuses exonérations permettent de ne pas la payer. Et c'est justement l'une de leurs conditions qui vient de changer.
Détenir un immeuble au travers d'une société peut, en théorie, déclencher une taxe annuelle égale à 3 % de sa valeur vénale.
C'est le principe posé par l'article 990 D du Code général des impôts : les personnes morales et autres entités juridiques qui détiennent directement ou indirectement des immeubles situés en France entrent dans le champ de cette taxe.
L'article 990 E prévoit plusieurs cas permettant d'échapper à la taxe.
Le 2° a) écarte notamment les entités dont les actifs immobiliers situés en France représentent moins de 50 % de leurs actifs français, selon les règles prévues par le texte.
Le 3° a) exonère également certaines détentions immobilières de faible importance : lorsque la quote-part détenue est inférieure à 100 000 euros ou à 5 % de la valeur vénale du bien concerné. Ces seuils sont alternatifs et l'analyse est réalisée bien par bien.
Mais l'exonération la plus importante en pratique était souvent celle prévue au 3° d) de l'article 990 E.
Jusqu'en 2026, il était possible de ne rien payer sans déclarer chaque année
L'ancien d) prévoyait deux possibilités.
La société pouvait communiquer chaque année les informations requises, notamment au moyen de la déclaration n° 2746-SD.
Mais elle pouvait également prendre l'engagement de communiquer ces informations uniquement si l'administration fiscale les lui demandait.
L'article 990 E prévoyait expressément comme exonération les sociétés qui communiquent chaque année ou prennent et respectent l'engagement de communiquer à l'administration fiscale, sur sa demande, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l'identité et l'adresse de l'ensemble des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent, à quelque titre que ce soit, plus de 1 % des actions, parts ou autres droits
Pour une société soumise à l'IS, par exemple une SCI à l'IS, une SAS ou une SARL, cet engagement permettait donc de bénéficier de l'exonération sans déposer chaque année une 2746-SD.
Et l'administration avait considérablement assoupli les conditions de cet engagement.
Alors que le texte prévoyait sa souscription lors de l'acquisition, la doctrine admettait en pratique un délai de deux mois après l'acquisition. Une fois l'engagement pris, l'acquisition ultérieure de nouveaux immeubles n'imposait pas nécessairement d'en souscrire un nouveau.
Mais surtout, même une société qui avait totalement oublié cette formalité pouvait encore, dans certaines conditions, éviter la taxe.
Même l'oubli pouvait être régularisé
La doctrine administrative prévoyait une mesure de tolérance particulièrement importante.
Lorsqu'une entité pouvait bénéficier de l'exonération du d) mais n'avait ni effectué la déclaration nécessaire ni pris l'engagement prévu par le texte, l'administration devait lui permettre de régulariser sa situation dans les trente jours suivant une première mise en demeure.
Lorsque la régularisation intervenait dans ce délai, le paiement de la taxe n'était pas exigé pour les années non prescrites concernées.
L'administration acceptait même une régularisation spontanée avant toute mise en demeure, dans les mêmes conditions.
Autrement dit, une société qui avait omis de prendre son engagement lors de l'acquisition pouvait, sous les conditions prévues par la doctrine, régulariser plusieurs années plus tard et ne pas avoir à payer les 3 %.
Pour certaines SCI à l'IR, le sujet pouvait être encore plus invisible
Certaines sociétés n'avaient même pas besoin de déposer une déclaration spécifique à la taxe de 3 % ni de recourir à l'engagement.
L'administration considérait en effet que certaines déclarations fiscales habituelles comportaient déjà suffisamment d'informations.
C'était notamment le cas des sociétés immobilières non soumises à l'IS déposant les déclarations 2072-S ou 2072-C, ainsi que de certaines structures particulières déposant une déclaration 2038-SD.
Lorsque ces obligations étaient correctement respectées, l'administration les considérait comme exonérées de la taxe de 3 %.
BOI-PAT-TPC-20-20, § 370 et 380
Dans une SCI à l'IR classique, l'expert-comptable pouvait ainsi transmettre chaque année les informations nécessaires au travers de la 2072 sans que le propriétaire ait réellement conscience qu'il remplissait, par la même occasion, les conditions d'une exonération à la taxe de 3 %.
En revanche, une déclaration de résultat 2065 d'une société à l'IS classique ne bénéficiait pas de cette équivalence générale. Pour ces sociétés, l'engagement du d) présentait donc un intérêt particulier.
Ce qui change depuis le 27 juin 2026
La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 a supprimé l'alternative qui existait dans le d).
Le texte ne prévoit désormais plus de « communiquer chaque année, ou prendre et respecter l'engagement de communiquer à l'administration fiscale, sur sa demande ».
Il impose aux entités qui souhaitent bénéficier de cette exonération de déclarer chaque année, au plus tard le 15 mai, la situation, la consistance et la valeur des immeubles détenus au 1er janvier, ainsi que l'identité, l'adresse et le nombre de droits détenus par les associés, actionnaires ou autres membres détenant plus de 1 %.
L'article 990 F a été modifié dans le même sens et soumet désormais expressément les entités bénéficiant des exonérations des d) et e) à cette obligation déclarative annuelle.
L'engagement historique disparaît donc comme moyen de bénéficier de l'exonération.
C'est le changement essentiel.
Pourquoi cette réforme est importante
La taxe elle-même n'est pas nouvelle.
Ce qui change, c'est qu'une société pouvait auparavant bénéficier de l'exonération pendant des années grâce à un engagement ancien, parfois régularisé bien après l'acquisition, sans avoir ensuite de déclaration annuelle particulière à effectuer.
Pour certaines SCI à l'IR, les informations nécessaires pouvaient même être transmises indirectement par les déclarations fiscales habituelles remplissant ainsi l'obligation de communiquer chaque année les informations.
Cette relative souplesse explique pourquoi beaucoup de propriétaires peuvent aujourd'hui ne pas identifier la taxe de 3 % comme une obligation fiscale à surveiller chaque année.
Le nouveau texte rend désormais obligatoire la déclaration annuelle au 15 mai et supprime l'alternative qui permettait jusqu'alors de se contenter d'un engagement.
C'est donc la fin de l'exonération fondée sur cet engagement. Reste à savoir si l'administration maintiendra la possibilité de satisfaire à cette nouvelle obligation déclarative au travers d'autres déclarations fiscales, notamment la 2072 pour certaines sociétés à l'IR.
Les travaux parlementaires ayant conduit à la réforme indiquent toutefois explicitement que son objectif est de généraliser le dépôt de la déclaration 2746-SD.
Une société parfaitement en règle jusqu'à présent ne doit donc pas considérer que son ancien fonctionnement peut simplement continuer.
Le bon réflexe : vérifier dès maintenant le fondement de son exonération
Pour les sociétés qui détiennent de l'immobilier en France, la question à se poser est donc simple :
Pourquoi ma société ne paie-t-elle pas aujourd'hui la taxe de 3 % ?
Si elle bénéficie d'une autre exonération prévue par l'article 990 E, la réforme peut ne rien changer.
Si elle dépendait du d) et d'un ancien engagement, son fonctionnement doit en revanche être revu.
Et si son exonération résultait jusqu'à présent d'informations transmises dans une autre déclaration fiscale, il faudra vérifier comment l'administration appliquera la nouvelle rédaction.
La taxe de 3 % est ainsi un bon exemple d'un risque fréquent en immobilier : ce n'est pas nécessairement une nouvelle imposition qui pose problème, mais la modification d'une formalité permettant depuis des années de ne pas la payer.
Chez Qallanq, c'est aussi cela sécuriser un investissement : ne pas seulement structurer correctement l'acquisition, mais identifier les obligations qui continuent à évoluer une fois l'immeuble acheté.