Permis de louer et investissement locatif

Permis de louer et investissement locatif

Le permis de louer permet à certaines communes de contrôler les logements remis en location afin de lutter contre l’habitat indigne.

Dans les secteurs concernés, le propriétaire doit effectuer une démarche avant toute nouvelle mise en location (et à chaque relocation).

La mairie peut alors vérifier que le logement respecte les critères de décence, de sécurité et de salubrité.

Si ce n’est pas le cas, elle peut demander des travaux avant d’autoriser la location.

Le problème, c’est de le découvrir après l’achat.

Imaginons qu’un logement se libère.

Un nouveau locataire est trouvé. Le bail est prêt. Le propriétaire pense percevoir un loyer dès le mois suivant.

Mais lors du contrôle, plusieurs défauts sont relevés :

• ventilation insuffisante ;

• installation électrique dégradée ;

• problème d’humidité ;

• équipements ne répondant plus aux critères exigés

Le logement ne peut pas être reloué immédiatement.

Il faut obtenir des devis, réaliser les travaux, faire contrôler de nouveau le bien et supporter plusieurs semaines ou plusieurs mois de vacance.

Le rendement affiché lors de l’achat commence alors à s’éroder.

En copropriété, le risque peut être encore plus important

Le contrôle ne commence pas à la porte du logement.

La visite débute au pied de l’immeuble.

Le contrôleur peut observer l’état des accès, du hall, des escaliers, des équipements collectifs.

Un problème dans les parties communes peut donc compliquer ou bloquer la mise en location d’un appartement pourtant correctement entretenu.

Or le propriétaire n’est pas toujours maître de la situation.

Certains travaux doivent être votés en assemblée générale de copropriété. Il faut obtenir des devis, inscrire le sujet à l’ordre du jour, attendre la tenue de l’assemblée, obtenir le vote puis organiser les travaux.

Si la décision est reportée ou refusée, le logement peut rester vacant.

Pendant ce temps, les mensualités d’emprunt, les charges et la taxe foncière continuent de courir.

En monopropriété, le propriétaire contrôle davantage le calendrier. Mais il supporte aussi seul le coût des travaux qui peuvent concerner l’ensemble de l’immeuble.

Dans les deux cas, le permis de louer constitue donc un risque complémentaire à intégrer dans l’analyse.

Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter

Avant de signer, il faut au minimum vérifier :

• si l’adresse exacte est concernée ;

• quel dispositif s’applique ;

• quels critères sont contrôlés localement ;

• si les logements semblent conformes ;

• si les parties communes présentent des défauts visibles ;

• quels travaux pourraient devenir nécessaires ;

• combien de mois de vacance doivent être intégrés au prévisionnel.

L’objectif n’est pas forcément de renoncer à l’opération.

Il est de savoir exactement ce que l’on achète et si l'opération est équilibrée entre les contraintes / les risques d'un coté, et le rendement obtenu de l'autre.

Le permis de louer est un exemple parmi d’autres.

Une toiture vieillissante. Une servitude oubliée. Un DPE défavorable. Une division irrégulière. Des travaux de copropriété mal anticipés.

Additionnés, ils peuvent absorber plusieurs années de rentabilité.

Chez Qallanq, nous ne sélectionnons donc jamais un immeuble uniquement sur son rendement affiché.

Nous cherchons à comprendre ses contraintes, son état réel et sa capacité à produire durablement des loyers.

Car un bon investissement dépend surtout de ce qui a été vérifié avant de signer.